Encontrá acá las principales modificaciones al Código Civil y Comercial referidas a los contratos de alquileres.
Con la promulgación de la Ley de Alquileres entran en vigencia las modificaciones que esta nueva norma introduce en las relaciones contractuales entre inquilinos y locatarios. Estos son los puntos más importantes:
Domicilio electrónico
En los contratos se podrá constituir un domicilio electrónico en el que se tendrán como eficaces las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos.
Exigencias al inicio del contrato
No se puede exigir:
- El pago anticipado por períodos mayores a un mes.
- Depósitos de garantía (o asimilables) por importe mayor al primer mes (esta suma será devuelta mediante entrega de una suma equivalente al precio del último mes de locación, o parte proporcional si se pautó menos. El reintegro debe hacerse efectivo en el momento de entrega del inmueble).
- En el caso de deudas por servicios o expensas (del período contractual), puede acordarse el pago tomando los valores del último servicio o expensas abonado;
- El pago de valor llave o equivalente.
- La firma de pagarés o documentos que no formen parte del contrato original.
Plazo de alquiler
El plazo mínimo legal es 3 años.
Conservación
El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido. Debe efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad, por cualquier causa no imputable al locatario.
Para reparaciones urgentes, en caso de silencio o negativa del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el plazo contemplado para la intimación será como mínimo 10 días ( en todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador se tendrá como válida)..
Compensación
Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, pueden ser compensados por el locatario con los montos de alquiler (para esto, debe notificar al locador el detalle de los mismos).
Cargas, contribuciones y expensas
Al locatario le corresponde el pago de cargas y contribuciones que se originen en el destino que se dé a las cosas. En cambio, al locador el pago de las que graven la cosa, y expensas comunes extraordinarias.
Sólo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales (servicios normales, permanentes y a disposición del locatario), independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Finalización anticipada del contrato por parte del locatario
Si es un inmueble y han transcurrido 6 meses: debe notificar al locador en forma fehaciente con al menos un mes de anticipación. El monto es de 1 mes y medio durante el primer año y 1 mes a partir de cumplido el primer año.
En el caso de los inmuebles destinados a vivienda: si la notificación se realiza con anticipación de 3 meses o más, y transcurridos al menos 6 meses de contrato, no corresponde pago de indemnización.
Renovación
Los inmuebles destinados a vivienda, dentro de los últimos 3 meses, cualquiera de las partes puede convocar a la otra (con notificación fehaciente y plazo no mayor a 15 días), a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o negativa de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada, sin pagar la indemnización correspondiente.
Intimación y desalojo
Previo a demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, se debe intimar al pago de la suma debida, otorgando un plazo mínimo de 10 días corridos a partir de la intimación.
Se tiene por válida la notificación remitida a domicilio denunciado por el locatario.
Cumplidos los plazos, o verificada la extinción, el locador puede iniciar acción de desalojo. La misma debe sustanciarse con el procedimiento previsto en cada jurisdicción. De no estar previsto, el más abreviado que establezcan normas procesales o especiales.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma. En caso de silencio, se puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos a cargo del locador.
En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir de la notificación fehaciente realizada a fin de que reciba las llaves.
Corredores
- Si interviene sólo un corredor, todas las partes le deben comisión.
- No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor.
- Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
- En las locaciones de inmuebles la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado.
Garantías
Se pueden proponer al menos dos de las siguientes:
- Título de propiedad inmueble.
- Aval bancario.
- Seguro de caución.
- Garantía de fianza o fiador solidario.
- Garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc. -de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno-).
El locador no puede requerir una garantía que supere 5 veces el valor mensual de locación. Salvo con garantías personales, que ese valor se puede elevar hasta un máximo de 10 veces.
Bajo tales condiciones el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
Ajustes (locaciones destinadas a uso habitacional)
- El precio es valor único y por períodos mensuales.
- Se pueden realizar ajustes anuales.
- No se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
- Ajuste: índice conformado por partes iguales de: IPC, y RIPTE. El mismo índice lo publicará el BCRA en forma mensual.
Consignación (si el locador se rehúsa a cobrar el canon locativo)
El locatario debe intimarlo en forma fehaciente a recibirlo dentro de las 48 horas. En caso de silencio o negativa, se puede consignar judicialmente, o por cheque (gastos y costas corren por parte del locador).
Los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la AFIP, que debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos. El incumplimiento del locador dará lugar a sanciones y cuando se inicien acciones judiciales de ejecución contractual, el Juez debe informar a AFIP. Sin perjuicio de las obligaciones del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia de contrato ante AFIP.
Programa nacional de alquiler social
El programa adoptará medidas que faciliten el acceso a vivienda digna de alquiler mediante contratación formal. Las principales medidas del programa son:
- Especial consideración a las personas que se encuentran en situación de violencia de género, adultos mayores.
- Regular el accionar de entidades que otorguen fianza o seguros de caución.
- Crear subsidios o créditos blandos destinados al acceso a locación de vivienda.
- Diseñar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres.
- Promover, junto a ANSES, medidas que faciliten el acceso a alquiler a jubilados, pensionados, y prestación de desempleo.
- Adoptar medidas que faciliten acceso a vivienda a personas en situación de vulnerabilidad.
- Fomentar mecanismos que aseguren el efectivo cumplimiento de obligaciones de locador y locatario.
- Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos, en casos de viviendas con destino de vivienda familiar.
- Promover, junto a organismos competentes, la creación de un seguro que cubra falta de pago de alquileres e indemnizaciones por daños y ocupación indebida.
- Generar alternativas para la resolución de conflictos.
El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, junto con Provincias y CABA, realizarán acciones tendientes a fomentar ámbitos de mediación y arbitraje para resolución de conflictos derivados de relación locativa.
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